bet365体育最新网址 365bet官网怎么不能访问 bet365 体育滚球官网 狗万的网站 bet365体育官网平台手机 365体育投注赌城 狗万博合法吗 bet 365滚球官网 365棋牌游戏安卓 365bet官网取款到账时间 bt365怎么注册 开元棋牌接口 365bet娱乐 在开元棋牌输 怎么解决365棋牌封号的问题 365体育投注注册指南 狗万网怎么样 bet365备用网址一 bet365足球比赛 bet356 那个国家 365体育官方资料图库站 365外围注册步骤 cc国际网投平台输太多钱 bte365 app 365体育投注提不了款怎么办 best365如何查投注记录 bet365体育在 365体育官方网站 356bet彩票 365bet官网提款快吗 开元棋牌能作弊么 bet365提现多久到账 356bet 官网 皇冠beat365安卓 365bet官网足球赌博 狗万取消注单 日博提现显示认证 365棋牌能挣钱 bt365体育投注365 狗万代理到账快 万博 狗万 365滚球平局退款玩法 bet356真假 365棋牌游网站 cc国际网投开户合法吗 狗万 1年 bet36体育在线手机版 365bet娱乐场网址 kg开元棋牌吧 bet365体育平台大陆线路

2019-08-19 23:23 来源:tom网

  

  只是他骂人够狠,又喜欢走下三路,别人未必有能力奉陪。在这个巨大的肌体内部,我却知道还有一个没有被完整表达的世界。

我在2010年《佛教观察》第八期卷首语就写道:凝重肃穆的墙基,区分出神圣的世界与世俗的世界。尊敬的凤凰彩票用户:您好!根据《彩票管理条例实施细则》(财政部民政部国家体育总局令第67号)和《国务院办公厅关于2018年部分节假日安排的通知》(国办发明电〔2017〕12号)的有关规定,2018年凤凰彩票春节期间业务安排如下:1.春节休市时间为2018年2月15日(除夕)0点至2月21日(初六)24点。

  还有罗玉凤撞脸光绪年间的珍妃文绣,演员陈建斌撞脸富可敌国的晚清著名徽商胡雪岩...当然,既然不是画作,那咱们先不聊。曾参加中国第一台电子计算机103机研制。

  杨仁山被尊为中国近代佛教的先行者和振兴者,不但以其创办金陵刻经处的弘法事业而闻名于世,其精印、广为流通佛经、创办祇洹精舍培育佛教人才、为推动近代中国佛教的复兴起到了极为重要的作用。平时购彩我多是凭感觉选号,当然在选号时除了感觉也会稍稍研究一下号码走势,综合选号,虽然一直以来中奖不多,但重在参与不是陆先生说。

【备注】《圆觉经》,唐·罽宾沙门佛陀多罗译,具名《大方广圆觉修多罗了义经》,是唐、宋、明以来教(贤首、天台)、禅各宗盛行讲习的经典。

  到2016年,我已打谱(发掘研究)的古代古琴佛曲,已有《色空诀》、《摩诃般若波罗蜜多心经》、《释谈章》、《花宫梵韵》、《那罗法曲》、《小普安咒》等。

  因为他们主动把主动权放掉了,好事嘛。处理国际贸易的一个方式,是在一个WTO的法律框架之下,处理国际贸易纠纷和摩擦的,一种正常的渠道和方式,所以我们应该把它看成一种常态化的事情而不要把它过度地解读。

  从历史发展的脉络来看,这个说法不会是指八王分舍利之后,而是阿育王造八万四千塔,遍分舍利之后。

  本期开奖结束后,大乐透奖池金额升至亿元。他们以睿智的文字为时代把脉,用尖锐的思想为中国呐喊!如果本书能唤起你一点想象世界和他人的能力,让你知道还有人这样思索时代、审视时代,进而生出些悲悯心、反省心、进取心,便是我们的幸运。

  要严守政治、人事、机构编制、财经及保密等各项纪律,始终把讲政治摆在首位,坚决按中央要求、按规定步骤不折不扣抓好落实,不拖延改革进程。

  因为有不书的部分,所以佛教历史的文本,不仅能让读者知晓佛教历史,更重要的是让读者看到未被书写的历史空白之处,以待后人补之。

  更加重要的是,杨仁山的以其金陵刻经处及其讲学论道的方式,建构了近代中国居士佛教的基本格局,从而使居士佛教系统成为近代中国社会文化的重要层面。到2016年,我已打谱(发掘研究)的古代古琴佛曲,已有《色空诀》、《摩诃般若波罗蜜多心经》、《释谈章》、《花宫梵韵》、《那罗法曲》、《小普安咒》等。

  

  

 
责编:
注册

出席本次活动的领导嘉宾有:国务院妇女儿童工作委员会办公室副主任宋文珍、全国政协委员王健、国家卫生计生委办公厅蔡正峰处长、中国预防性病艾滋病基金会副理事长高波、北京真容公益基金会理事、资深媒体人殷智贤、山西临汾红丝带学校校长、2017年感动中国人物郭小平、首都体育学院副教授马克、瑞银慈善基金会亚洲主管魏巍、著名演员、制片人韩三明等领导嘉宾出席本次活动的领导嘉宾。


来源:经济观察报

美国房地产惨痛经验:限制越多房价越泡沫时至今日,已经鲜有人敢对中国房价涨跌抱有笃定的观点——虽然对于中国房价是涨是跌,依旧众说纷纭。尽管早在10年前,大名鼎鼎如谢国忠者便坚定地

美国房地产惨痛经验:限制越多房价越泡沫

时至今日,已经鲜有人敢对中国房价涨跌抱有笃定的观点——虽然对于中国房价是涨是跌,依旧众说纷纭。

尽管早在10年前,大名鼎鼎如谢国忠者便坚定地看跌中国地产价格,但中国地产价格却以一轮比一轮剧烈的上涨,让经济规律、经济学家一次又一次的被啪啪打脸。时至今日,已经鲜有人敢对中国房价涨跌抱有笃定的观点——虽然对于中国房价是涨是跌,依旧众说纷纭。

只是,泡沫在破灭之前,就像是“房间里的大象”,绝大多数人都不愿意承认它的存在。

不过,就在10年前,另一个国家的房地产市场曾经从极度繁荣旋即掉落到极度萧条之中,个中的惨痛经验,却着实值得今天的中国予以警惕——那就是美国。

2008年的美国金融危机,根源就在房地产市场的泡沫破裂。不过,无论是学界还是大众,随着时间的推移,大多将目光盯在次贷危机和金融创新的风险之上,却逐渐忽略了房地产市场存在的问题。倒是斯坦福大学的经济学家托马斯·索维尔,借用《纽约时报》两位作者的话,指出了危机的本质:“房地产,一贯是引领经济走出衰退的引擎,这一次却一反常态,似乎越来越可能成为经济的绊脚石。房地产市场从本世纪初盛大的绽放已然转入壮观的溃败,而其影响将可能会持续数年才得以消退”。

显然,索维尔是在提醒大家不要忘却房地产市场的这次“大溃败”,而以史为鉴地重新梳理出一套楼市合理的运作机制。也因此,进一步地,这位奥地利经济学派的代表人物,为大众撰写了一本经济学通俗读物:《房地产的繁荣与萧条》。

限制政策越多,房价越高

在这本书里,索维尔详细阐释了2008年金融危机之前,美国房地产市场是如何产生泡沫的。

首先,索维尔发现,危机前的美国房地产市场发展是不均衡的。的确,美国房地产的繁荣与萧条是一个全国性问题,但是问题的根源却集中在一些房价过高、波动过大的区域。比如,从2003年到2004年,美国全国房价的涨幅为13%,但它的统计范围里同时包括了涨幅为4%的密歇根州,和35%的亚利桑那州。而加利福尼亚州的涨幅更是一直都数倍领先于全国。尤其是加利福尼亚州沿海岸,一直都是全美高房价的最大市场,也是房价涨幅最快的区域。在美国房地产市场处于巅峰状态的2005年,全美房价涨幅最大的十个区域全部位于加州。

曾几何时,加州的房价水平与全美其他地区并没有太大的差别。直到20世纪70年代,加利福尼亚州沿海的房价才逐渐抬高,从此领跑全国。到2005年,在旧金山湾区,一幢普通房屋的售价超过了全美平均房价的3倍。在加利福尼亚州各市县中,购买普通大小房屋的资金完全能够在其他区域购买大型豪宅。

这些房价过高的区域究竟有什么特别之处?索维尔发现,惯常的观点——收入上涨、人口增加,都无法令人信服地解释这些区域何以比其他区域房价更高、涨幅更快。如当加利福尼亚州的房价已经数倍于全国平均值时,该州人民的收入增幅甚至低于美国其他地区。而人口增长方面也很难支撑前述的理论,因为旧金山半岛20世纪70年代期间的人口增长,与全国增长的幅度大体持平,甚至于像加利福尼亚州帕罗奥图市这样的地区,在这一时期的人口数量还退减了8%,但房价同期却上涨了近4倍。

事实上,造成地区间房价差异的最大因素在于土地的价格。根据美国国民经济调查局的估算,在芝加哥,每1000平方米的土地为房屋成本贡献140,000美元,在圣地亚哥这一数字为285,000美元,在纽约约为350,000美元,而在旧金山则接近700,000美元!这也就解释了,何以在旧金山普普通通却价格不菲的房屋会遍布整个城市。

既然,是土地价格差异导致了不同地区间的房地产价格的不同,那么或许我们还会继续提问,为什么各地区间的土地价格差异会如此之大?另外,为什么加利福尼亚州的房价会在20世纪70年代出现暴涨?该州的土地供应量显然不可能在这个时期发生巨大的变化。对于这两个问题,索维尔尖锐地指出,“变化真实的发生了”,但它“是一种政治性的变化”。

考察历史可以发现,正是在20世纪70年代,加利福尼亚州开始广泛制定严格限制土地使用的法律和法规。这些法律和法规普遍禁止在开阔地上建房,目的是“保护空地”、“保护耕地”、“保护环境”、“历史遗迹保护”等政治性口号。不仅如此,这些限制的使用范围还在逐年扩大。在这样的限制下,加利福尼亚州开始出现越来越多的“空地”,土地资源被人为造成一种稀缺状态,这自然就推动了土地价格的上涨,并最终导致普通大小的房屋也成为百万“豪宅”。

加利福尼亚州的现象很好地解释了为何部分地区的房价会突然“腾飞”的现象。索维尔指出,同样的土地限制政策,自20世纪70年代开始,从加利福尼亚州沿海岸各县广泛地传播到全国各地,一直延续到多年以后。而不管土地政策在何年、何地颁布,当地房地产价格都应声飙升,无一例外。针对全美各县的调查证明,那些让“房地产市场变得难以承受”的时刻,往往伴随着“当地政府发展管理措施或限制政策的出台和通过”。

当然,禁止在开阔地上建房并非唯一的限制法律或政策。在美国各地出台的各项限制发展政策中,还包括区块划分、建筑物高度限制、最小地块面积规定、遗迹保护限制、建筑许可限制、农用地保护制度等。而在一些地区的司法体系中,规划委员会拥有绝对的权力裁决建筑的许可与否,这也使得该委员会的存在直接导致了房地产成本的增加。

行文至此,我们大致能够理解美国房地产市场不平衡的“繁荣”背后的逻辑:出台了由一系列限制政策组成的城市发展管理计划的地方,房价往往格外“繁荣”,通常就是全国平均水平的数倍,而“缺乏管理”的城市的房价,事实上仍可被大多数民众承受。调查显示,在一个位于“缺乏”城市发展管理计划的美国城市的家庭,可以150,000-200,000美元的价格购买到一幢面积大约为200多平方米的优质“中产阶级”住宅,而在那些拥有10-15年发展管理计划的城市,同样的房屋将耗资300,000-400,000美元,如果发展管理计划延长到25年或更久,那么同质的房屋价格将达到500,000-1,500,000美元之间。例如,从没有过任何区块划分法规的休斯顿,市里一幢价格155,000美元的房屋,在土地政策“无穷无尽”的圣琼斯价格会超过百万美元。

金融“创新”给房价泡沫推波助澜

土地限制政策导致美国部分地区的房价“腾飞”,另一方面,索维尔也发现,在这个过程中,脱胎于房产“创新”金融的各种新奇融资手段,也起到了推波助澜作用。而后者直接导致了后来金融危机的发生。

索维尔提到,所谓的房产“创新”金融,就是通过各类金融工具来降低购房门槛,使得低收入者或无力购房者,也能够加入到购房大军之中。这些“创新”金融产品包括:零首付贷款、变动利率贷款、房屋净值贷款等等。值得注意的是,在房屋净值贷款中有一种产品叫做“再融资兑现”,简单来说,就是当市场利率重新向下调整的时候,贷款人将重新以新的贷款来代替旧贷款。在低利率时代,类似“再融资兑现”的工具自然颇受欢迎,但当利率重新步入上行轨道时,这样的工具却会直接刺破金融创新的泡沫——随着偿还能力的失去,贷款人的违约率也大幅提升。在某种程度上,“再融资兑现”这一工具似乎让我们看到了“庞氏骗局”的影子。

表面上,上述这些金融“创新”是房地产市场繁荣的结果。但索维尔却指出,这背后也暗藏着“政府之手”。他强调,21世纪初兴起的新型、高风险的房屋购买融资手段之所以能够演变成为主流,并取代传统的贷款原则和标准,是得益于银行及其他信贷机构的授权。更重要的,正是政府机构批准了更宽松的抵押贷款申请标准,才推动了信贷机构的授权冲动,以至于房地产金融“创新”泛滥。

2002年,乔治·W·布什总统敦促国会通过了《美国梦首付款法案》。该法案明确,将给予那些低收入有意购房者以首付款补贴。此后布什继续敦促国会通过立法,允许联邦住房管理局开始向低收入人群发放低利率、零首付的房屋抵押贷款。在这样的背景下,其他政府部门也开始放松抵押贷款的要求。在政府的力推下,传统的信贷产品急剧萎缩,创新性的弹性信贷标准的抵押贷款则开始飙升。低收入者凭借着政府的“帮助”实现了购房梦,但房产金融创新却在朝着泡沫的大路上狂奔。

所以,整体来看,在次贷危机前发生的这场美国房地产市场的繁荣和衰退,背后似乎始终都有政府的影子。无论是不同地区间的不平衡,还是房地产金融领域五花八门的创新工具,无一不都是政策引导的结果。而这恰恰证明了,大多数政策制定者并没有真正理解房地产市场的运行逻辑。

正如索维尔所指出的那样,“不论是在房地产的繁荣时期还是萧条阶段,关于房地产市场的基本概念都存在着本质的错误”。多数人认为,自由市场不支持可承受的房价,因此,政府的干预和投资必不可少,唯有如此,老百姓才可能安家置业。但发生在美国的事例却证明,事实与我们所构想的恰恰相反:政府以限制的方式大量干预房地产市场的地区,房价往往呈现遥不可及的状况,而在房地产市场被政府“忽视”的那些地区,房价在家庭收入的占比甚至持续下降。也同样,正是在那些房地产过分“繁荣”的地区,房产金融创新的方式和花样也最多,房地产市场呈现出的投机性也最强;反之,那些缺少过度管理的地区,房地产市场却甚少呈现出投机性,市场也稳定得多。

中国能吸取多少教训?

尽管,索维尔在书里分析和批判的危机前的美国房地产泡沫,有着特殊的国情因素,但对照今天的中国却不由得让人生出某种“共鸣”。事实上,正是在土地市场的严格管制下,“面粉贵过面包”的问题已经成为今天中国房地产市场的“俄狄浦斯难题”。也正是由于土地市场在行政干预下产生的价格扭曲,传导至房地产市场,使得房地产价格一直以来都“欲抑还涨”。这样看来,索维尔描述的“限制导致飞涨”的现象在中国也同样存在。

另一方面,在购房者的刚性需求面前,房价下跌预期又难以出现,金融机构以及其他中介机构也同样产生了工具创新的冲动,去撮合购房者和卖房者取得交易。与美国当年的繁荣时期一样,2016年中国房地产市场也一度出现了诸如“首付贷”之类的新型融资工具,这些产品在本质上与美国曾经兴盛一时的“零首付贷款”并无二致。

这样来看,今天中国房地产市场的一些问题,危机前的美国也都发生过。也因此,索维尔的建议或许也对我们有着重要的参考意义。作为奥地利学派的信徒,索维尔自然是提倡减少政府干预,而建议相信市场的力量。

当然,我们应当承认,在有些方面,索维尔对政府的警惕和排斥或许有些过头。例如,无论政府的动机如何,改善低收入者的居住条件还是有其合理性的。但我们也应看到,他对房地产市场过度“繁荣”背后的逻辑梳理,的确值得深思。起码有一点他是对的:政府干预会增加市场的不确定性。

所以,回到我们的房地产市场,想要真正理顺“面粉和面包”的关系,疏导地产价格走向稳定,可能最根本的还需要廓清一个老问题:那就是市场与政府的关系。而最根本的,如何减少政府干预给房地产市场带来的不确定性,恐怕才是避免楼市泡沫最好的“药方”吧。贿受贿,如南通市国资委副调研员张明鑫和南通市政协副秘书长王丽娟以低于市场价267万元价格购买南通建工商铺,即构成变相收受回落;还有房地产中介机构勾结签订虚假销售合同,将黑钱混入房地产交易资金中。

[责任编辑:谭红朝 PF009]

责任编辑:谭红朝 PF009

推荐

免责声明:本文仅代表作者个人观点,与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。

预期年化利率

最高13%

凤凰金融-安全理财

凤凰点评:
凤凰集团旗下公司,轻松理财。

近一年

13.92%

混合型-华安逆向策略

凤凰点评:
业绩长期领先,投资尖端行业。

凤凰财经官方微信

凤凰新闻 天天有料
分享到:
365bet官网足彩论坛 澳门 开元棋牌 狗万 尤文 det365足球 开元棋牌一直在维护 开元棋牌炸金花挂 电竞 cc国际赌博 bet365手机怎么 狗万代理平台 365棋牌咨询 万博manbetx 苹果app bt365指数 外围叫什么365的软件 狗万哪个是真的
狗万打开就黑屏 cc国际国际网投平台 365棋牌微信客服电话 356bet体育在线投 万博体育app手机登录失败 bet36体育官方网站 365bet官网怎么买 365bet提前结束投注 万博国际彩票app下载官网 bet365手机下载 bet 365体育投注网站 怎么下载365棋牌苹果版 365体育投注 ribo88 五福彩票开元棋牌 狗万取款流程 狗万 论坛 狗万官网上不去 开元棋牌坑死人 开元棋牌注册代理 cc华人国际社区什么 体育app万博manbet
bt365官网地址 bt365官网客服 狗万不能提款 bet356苹果手机版 开元棋牌是真人么 365体育投注验证地址 bte365香港版 开元棋牌最新版本 365体育投注 收不到验证 365bet为什么提不了现 狗万 提款流畅 365bet官网正规站 365体育投注 cf刷枪 365体育投注线上注册 best365绑定邮箱 澳门bet365 365棋牌川麻 Bet365 A-Z滚球盘 365bet 就是诈骗 bet365体育注册开户 狗万世界杯维护
早餐培训加盟 早点招聘 早餐加盟费用 雄州早餐加盟 口口香早点加盟
早点工程加盟 黑龙江早餐加盟 品牌早餐加盟 早点加盟店有哪些l 早餐工程加盟
早点来早餐加盟 哪里有早点加盟 健康早餐店加盟 杨国福麻辣烫加盟 早点铺加盟
早餐 健康早餐店加盟 四川早点加盟 中式早餐店加盟 早点面条加盟